Odbiór mieszkania od dewelopera. Praktyczny poradnik dla kupujących pierwsze mieszkanie

Odbiór mieszkania to moment, na który większość kupujących czeka od miesięcy.

Emocje są duże, ale to właśnie wtedy najłatwiej coś przeoczyć.

Według danych GUS, w 2024 roku oddano do użytkowania ponad 220 tysięcy nowych mieszkań, a eksperci szacują, że błędy wykonawcze pojawiają się średnio w 7 na 10 lokalach. To pokazuje, że dokładne sprawdzenie mieszkania nie jest formalnością, tylko realną potrzebą.

Ten poradnik prowadzi krok po kroku przez cały proces. Jest skierowany do osób, które robią to pierwszy raz i chcą uniknąć kosztownych błędów.

1. Co to jest odbiór mieszkania od dewelopera

Odbiór to formalne potwierdzenie, że deweloper zakończył prace i przekazuje lokal kupującemu. W praktyce to Twoja szansa na sprawdzenie, czy mieszkanie wykonano zgodnie z umową i standardem wykończenia.

W trakcie odbioru:

• oglądasz mieszkanie i sprawdzasz jego stan techniczny
• opisujesz wszystkie zauważone usterki
• podpisujesz protokół odbioru
• ustalasz termin napraw
• odbierasz klucze (jeśli wszystko przebiega prawidłowo)

Eksperci podkreślają, że przeciętny odbiór trwa od 45 do 90 minut, ale w przypadku większych mieszkań może zająć nawet 2 godziny.

2. Jak przygotować się do odbioru

Dokumenty które warto mieć

1. Umowę deweloperską i standard wykończenia
2. Rzut mieszkania z wymiarami
3. Notatnik lub telefon do dokumentacji
4. Dowód osobisty

Narzędzia które warto zabrać

• poziomica minimum 1 metr
• kątownik
• miarka
• latarka
• marker lub taśmy do oznaczania usterek
• mała piłka do sprawdzania spadków podłogi

Według firm zajmujących się profesjonalnymi odbiorami nawet 60 procent usterek da się zauważyć nie mając specjalistycznej wiedzy. Reszta wymaga doświadczenia lub dodatkowych pomiarów.

3. Co sprawdzić podczas odbioru mieszkania. Praktyczna checklista

Ściany i sufity

• muszą być równe i bez pęknięć
• narożniki powinny mieć kąty proste
• tynk nie powinien odchodzić po lekkim uderzeniu dłonią

Podłogi

• sprawdź poziom, zwłaszcza przy oknach i ścianach
• w łazience powinna występować minimalna różnica wysokości w kierunku odpływu
• nie powinno być wyczuwalnych zapadnięć ani wybrzuszeń

Okna i drzwi

• powinny otwierać się i zamykać lekko
• przy zamknięciu nie może być luzów
• szyby powinny być wolne od głębokich rys

Instalacja elektryczna

• gniazdka muszą być stabilne
• włączniki powinny działać bez opóźnień
• opis w rozdzielni powinien odpowiadać realnemu układowi obwodów

Instalacja wodno kanalizacyjna

• odkręć wodę i sprawdź, czy nic nie przecieka
• odpływ w zlewie i wannie nie powinien się zapychać
• syfon musi być szczelny

Wentylacja

• kartka przyłożona do kratki powinna być zasysana

Balkon lub taras

• powierzchnia powinna mieć spadek na zewnątrz
• balustrady muszą być stabilne

4. Najczęstsze usterki w nowych mieszkaniach

Statystyki firm zajmujących się odbiorami technicznymi pokazują najczęstsze problemy:

• nierówne tynki
• krzywe kąty w narożnikach
• nieszczelne okna, szczególnie balkonowe
• wadliwe gniazdka lub źle zamontowane puszki
• brak wymaganych spadków przy odpływach
• rysy na parapetach i szybach
• uszkodzone drzwi wejściowe

Takie usterki warto zgłosić od razu, bo po rozpoczęciu prac wykończeniowych odzyskanie kosztów może być trudniejsze.

5. Protokół odbioru mieszkania

Każda usterka powinna zostać wpisana do protokołu. To dokument, który później chroni Twoje prawa. Jeżeli przedstawiciel dewelopera próbuje pominąć jakąś usterkę, masz pełne prawo domagać się jej wpisania.

Firmy branżowe podają, że średnio w jednym mieszkaniu wykrywa się od 8 do 20 drobnych usterek. Im większa powierzchnia, tym więcej problemów można znaleźć.

6. Czy warto odbierać mieszkanie z fachowcem

Część osób rezygnuje, ale statystyki pokazują, że ekspert wykrywa średnio ponad 3 razy więcej problemów niż osoba prywatna.

"Kupujący często patrzą na mieszkanie jak na przyszły dom, a nie jak na projekt techniczny. Właśnie dlatego drobne błędy bywają przeoczane. Odbiór z fachowcem znacząco ogranicza ryzyko, że później pojawią się koszty napraw"
mówi inspektor nadzoru budowlanego z 15 letnim doświadczeniem.

7. Co dalszej staje się po odbiorze

Po podpisaniu protokołu możesz rozpocząć wykończenie mieszkania. Deweloper powinien usunąć zgłoszone usterki w terminie który wpiszecie do protokołu.

Pamiętaj, że przez kolejne 5 lat działa rękojmia. Jeśli po czasie zauważysz wady ukryte, możesz je zgłaszać deweloperowi.

Podsumowanie

Odbiór mieszkania nie jest formalnością. To ostatni moment, żeby upewnić się, że inwestycja za którą płacisz jest wykonana zgodnie ze sztuką. Dobre przygotowanie, spokojne podejście i dokładna lista kontrolna pozwolą uniknąć problemów, które mogą kosztować nawet kilka tysięcy złotych w późniejszym remoncie.

Marcin Podolsky